Envolvente del Edificio en
Condado de Orange

Los subcontratistas de envolvente del edificio son los que cierran la estructura contra el agua, el aire y la intemperie: los contratistas de techos y los servicios de reparación de techos arriba; los contratistas de estuco y siding en los muros; los instaladores de ventanas y puertas en los vanos; y los contratistas de impermeabilización y canaletas a cargo de membranas bajo nivel, recubrimientos de terrazas y drenaje. Para un contratista general o constructor, la fase de envolvente cae entre la aprobación de la estructura y los acabados interiores, y su riesgo principal es la secuencia: los flashings, las barreras contra la humedad y la instalación de ventanas tienen que integrarse en el orden correcto, porque la mayoría de los reclamos por defectos de construcción se originan en las transiciones entre oficios, no en un producto en particular. Un techero, una cuadrilla de estuco y un instalador de ventanas pueden ejecutar bien cada quien su alcance y aun así dejar una filtración si nunca se coordinaron los traslapes y la secuencia de flashing en el cabezal y el sill, así que conviene recorrer esos detalles con todos los subs de envolvente juntos antes de colocar la malla o el housewrap. El dry-in del techo suele ir primero para que los oficios interiores puedan arrancar; siguen las ventanas y puertas exteriores, luego el revestimiento de muros, y al final las canaletas y los detalles finales de impermeabilización. En California, el estuco sobre sistemas de malla de dos o tres capas sigue siendo el revestimiento dominante, el código de energía Title 24 define los requisitos de U-factor en ventanas y de cool roof, y los proyectos en zona de incendio forestal (WUI) agregan requisitos de resistencia a la ignición para techos, ventilas y siding; en Texas los proyectos lidian más con clasificaciones de viento y techos resistentes al granizo. Antes de contratar, recomendamos confirmar que la clasificación de licencia de cada sub corresponda al trabajo, ya que en California los techos suelen caer bajo la CSLB C-39, el aplanado bajo la C-35 y la cristalería bajo la C-17, y que su seguro de responsabilidad esté vigente; la CSLB de California ofrece una consulta pública gratuita de licencias. Texas no otorga licencias estatales para estos oficios, así que ahí la verificación pasa por el registro de contratistas de la ciudad, los certificados de seguro y las referencias. En los alcances de impermeabilización en especial, pregunte quién responde por la garantía cuando cruza límites entre oficios y si el fabricante exige un instalador certificado para el sistema de membrana especificado.