para desarrolladores y dueños de proyecto
7 anuncios de contratistas generales en Condado de Santa Clara en Cablanico,
la red B2B donde constructoras y contratistas generales contratan a sus oficios.
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Los contratistas generales asumen la responsabilidad de punto único por la entrega de un edificio: contratan y administran a los subcontratistas de los distintos oficios, llevan el programa, sostienen la calidad y la seguridad en obra, y cierran permisos y garantías. Para un desarrollador o propietario de proyecto, la decisión del contratista general es la adjudicación individual más grande del proyecto, y el proceso de selección merece el mismo rigor que la compra del terreno. La precalificación va primero: estados financieros auditados o preparados por contador público, una carta de la afianzadora que indique la capacidad de fianzas por proyecto individual y en agregado, historial de seguridad, carga de trabajo actual, historial de litigios y proyectos terminados genuinamente comparables en tipo y tamaño. Un contratista general que hace bien adecuaciones de interiores no es automáticamente la mano correcta para vivienda multifamiliar de obra nueva. La estructura del contrato es la segunda decisión. El precio fijo transfiere el riesgo de costo al contratista general y funciona mejor cuando los planos están completos; el esquema cost-plus con precio máximo garantizado (GMP) se ajusta a proyectos que arrancan la contratación de subcontratistas antes de terminar los documentos, y debe venir con derechos de auditoría, una definición acordada de costos reembolsables y un reparto negociado de los ahorros. Sea cual sea la estructura, el catálogo de conceptos (schedule of values) se convierte en la columna vertebral del pago: revíselo antes de la primera facturación en busca de cobros cargados al inicio, y acompañe cada pago de avance con renuncias de gravamen (lien waivers) condicionales e incondicionales del contratista general y de sus subcontratistas. La retención sobre los pagos de avance es práctica estándar, con su liberación ligada a hitos de terminación. Durante la construcción, el control práctico del propietario vive en el ciclo de solicitudes de pago, así que un proceso de revisión disciplinado importa más que cualquier cláusula individual del contrato. En California, la obra general de edificación normalmente requiere la clasificación CSLB Class B General Building. Antes de adjudicar, recomendamos confirmar el estatus de la licencia en la consulta pública del CSLB, verificar los seguros incluyendo el arreglo del seguro de obra (builder's risk) y confirmar la capacidad de fianzas directamente con la afianzadora.
Use un paquete de precalificación por escrito antes de invitar propuestas: estados financieros preparados por contador público de los últimos dos o tres años, una carta vigente de la afianzadora que indique la capacidad de fianzas por proyecto individual y en agregado, métricas de seguridad, cartera de obra actual, el personal clave que realmente estará en el proyecto y referencias de proyectos terminados de tipo y tamaño comparables. La capacidad financiera y la cartera de obra pesan tanto como las fotos del portafolio, porque un contratista general sobreextendido es un riesgo de programa sin importar su habilidad.
El precio fijo se ajusta a planos completos y bien coordinados y pone el riesgo de costo en el contratista general, a cambio de menos transparencia y más fricción por órdenes de cambio cuando los documentos tienen huecos. El cost-plus con precio máximo garantizado permite arrancar antes la contratación de subcontratistas y da al propietario visibilidad a libro abierto, con el contratista general absorbiendo los costos por encima del tope. Si opta por GMP, negocie desde el inicio los derechos de auditoría, una definición estricta de costos reembolsables, la propiedad de la contingencia y el reparto de los ahorros.
En obra privada es decisión del propietario, y muchos acreedores la exigen. La fianza de cumplimiento respalda la terminación de los trabajos y la fianza de pago respalda el pago a subcontratistas y proveedores, lo que reduce la exposición a gravámenes de construcción. La prima de las fianzas es un costo del proyecto, así que sopésela contra el tamaño del proyecto y el balance del contratista general; como mínimo, recomendamos obtener una carta de la afianzadora durante la precalificación, ya que la propia afianzabilidad es un filtro de la salud financiera del contratista general.
Verifique que las partidas correspondan a alcances reales con valores plausibles, y cuídese de los cobros cargados al inicio, donde actividades tempranas como la movilización y los indirectos llevan valores inflados para que el contratista general cobre efectivo por delante de la obra ejecutada. Un catálogo de conceptos preciso mantiene cada pago de avance ligado a porcentajes de terminación verificables. Pida a su acreedor de construcción o a su representante de propietario que lo revise antes de aprobar la primera solicitud de pago, porque después es difícil corregirlo.
El propietario retiene una porción acordada de cada pago de avance hasta que la obra alcanza hitos definidos, y normalmente la libera en la terminación y aceptación o poco después. La retención mantiene la presión sobre la lista de pendientes y el desempeño en el cierre, y muchos contratos la reducen una vez que el proyecto pasa cierto umbral de terminación. Acompañe la liberación con las renuncias de gravamen incondicionales finales, los planos as-built, las garantías y los manuales de operación, para que los entregables de cierre realmente lleguen.
Texas no tiene una licencia estatal de contratista general; la regulación ocurre a nivel municipal y los requisitos varían por ciudad, desde permisos de proyecto hasta registro de contratistas, mientras que oficios especializados como el eléctrico y la plomería sí se licencian ante agencias estatales. Sin una credencial estatal que consultar, la precalificación pesa más en Texas: verifique seguros, capacidad de fianzas, estados financieros y proyectos comparables terminados, en lugar de apoyarse en una consulta de licencia.
